Calcul rendement immeuble locatif : 5 indicateurs essentiels (Québec)
Les 5 indicateurs de rentabilité pour évaluer un immeuble au Québec
Avant d'acheter un immeuble à revenus au Québec, vous devez savoir si l'investissement est réellement rentable. Le problème : il existe plusieurs façons de mesurer cette rentabilité, et chacune raconte une histoire différente. Un immeuble peut sembler excellent selon un indicateur et médiocre selon un autre.
Ce guide vous présente les 5 indicateurs essentiels utilisés par les investisseurs immobiliers au Québec, avec des exemples concrets et les seuils à viser selon le marché actuel.
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Chaque indicateur répond à une question différente :
💰 Cashflow
"Combien me reste-t-il chaque mois après toutes les dépenses ?"
📊 MRB
"Est-ce que le prix demandé est raisonnable par rapport aux revenus ?"
🎯 TGA (CAP Rate)
"Quel est le rendement de l'immeuble, sans considérer le financement ?"
💵 Cash-on-Cash
"Quel rendement sur l'argent que j'investis réellement ?"
Un investisseur averti analyse tous ces indicateurs ensemble pour avoir un portrait complet. Voyons chacun en détail.
1. Le Cashflow (flux de trésorerie)
Le cashflow est l'indicateur le plus concret : c'est l'argent qui reste dans votre poche chaque mois après avoir payé toutes les dépenses, incluant l'hypothèque.
📐 Formule
Cashflow = Revenus mensuels − Dépenses mensuelles − Hypothèque
Exemple concret — Triplex à Montréal
🏠 Triplex à Villeray — 975 000 $
Revenus mensuels
| Logement 1 (5½) | 1 450 $ |
| Logement 2 (4½) | 1 250 $ |
| Logement 3 (4½) | 1 300 $ |
| Total revenus | 4 000 $ |
Dépenses mensuelles
| Hypothèque (4.5%, 25 ans) | 2 450 $ |
| Taxes municipales + scolaires | 420 $ |
| Assurances | 180 $ |
| Entretien + réserve | 200 $ |
| Déneigement | 75 $ |
| Total dépenses | 3 325 $ |
Cashflow mensuel
+675 $ / mois
soit 225 $ / porte
Quels seuils viser au Québec ?
Les seuils varient selon le marché, mais voici les repères généraux :
À Montréal, un cashflow de 150-200 $ par porte est considéré comme très bon dans le marché actuel. En région (Trois-Rivières, Sherbrooke, Saguenay), des cashflows de 300 $+ par porte sont plus accessibles.
👉 Guide complet : Comment calculer le cashflow d'un immeuble locatif au Québec
2. Le MRB (Multiplicateur de Revenus Bruts)
Le MRB est un indicateur rapide pour évaluer si le prix demandé est cohérent avec les revenus générés. C'est souvent le premier filtre utilisé par les investisseurs pour éliminer les mauvaises affaires.
📐 Formule
MRB = Prix d'achat ÷ Revenus bruts annuels
Interprétation
Le MRB représente le nombre d'années nécessaires pour "rembourser" le prix d'achat avec les revenus bruts (sans considérer les dépenses). Plus le MRB est bas, plus l'immeuble est potentiellement intéressant.
🧮 Exemple de calcul MRB
Prix d'achat
975 000 $
Revenus annuels
48 000 $
(4 000 $ × 12)
MRB
20,3
Quels seuils viser au Québec ?
| Marché | MRB typique | Interprétation |
|---|---|---|
| Montréal (centre) | 18-22 | Marché cher, miser sur l'appréciation |
| Banlieue (Laval, Longueuil) | 15-18 | Équilibre cashflow / appréciation |
| Régions (Trois-Rivières, Sherbrooke) | 10-14 | Meilleur cashflow, moins d'appréciation |
| Cible idéale | < 15 | Potentiel de rentabilité intéressant |
⚠️ Limite du MRB : il ne tient pas compte des dépenses. Un immeuble avec un MRB de 12 mais des dépenses énormes (chauffage inclus, vieux bâtiment) peut être moins rentable qu'un immeuble à MRB de 16 bien entretenu.
3. Le TGA (Taux Global d'Actualisation) ou CAP Rate
Le TGA mesure le rendement de l'immeuble indépendamment du financement. C'est l'indicateur préféré des investisseurs pour comparer des immeubles entre eux, car il élimine la variable "hypothèque".
📐 Formule
TGA = (Revenus nets d'exploitation ÷ Prix d'achat) × 100
Les revenus nets d'exploitation (NOI) = Revenus bruts − Dépenses d'exploitation (sans l'hypothèque).
Exemple de calcul
🧮 Calcul du TGA — Triplex à 975 000 $
TGA (CAP Rate)
3,85 %
(37 500 $ ÷ 975 000 $) × 100
Quels seuils viser au Québec ?
Les TGA varient fortement selon le type d'immeuble et la localisation :
À Montréal, les TGA de 3,5-4,5 % sont courants pour les plex en bon état. En région, des TGA de 5-7 % sont plus accessibles.
👉 Guide complet : Comprendre le CAP Rate pour l'investissement immobilier
4. Le Cash-on-Cash (rendement sur mise de fonds)
Le Cash-on-Cash mesure le rendement réel sur l'argent que vous investissez (mise de fonds + frais d'acquisition). C'est l'indicateur le plus pertinent pour comparer un investissement immobilier à d'autres placements (bourse, obligations, etc.).
📐 Formule
Cash-on-Cash = (Cashflow annuel ÷ Investissement initial) × 100
Exemple de calcul
🧮 Calcul Cash-on-Cash — Triplex à 975 000 $
Investissement initial
| Mise de fonds (10%) | 97 500 $ |
| Taxe de bienvenue | 12 400 $ |
| Notaire + inspection | 3 500 $ |
| Total investi | 113 400 $ |
Rendement annuel
| Cashflow mensuel | 675 $ |
| Cashflow annuel | 8 100 $ |
Cash-on-Cash
7,14 %
(8 100 $ ÷ 113 400 $) × 100
Quels seuils viser ?
Le Cash-on-Cash doit être comparé aux alternatives de placement :
Un Cash-on-Cash de 7-8 % est considéré comme bon au Québec, surtout si on ajoute la capitalisation (remboursement de l'hypothèque par les locataires) et l'appréciation potentielle.
5. Le rendement multi-factoriel (rendement total)
Le rendement multi-factoriel est l'indicateur le plus complet. Il combine toutes les sources de rendement d'un investissement immobilier :
1 Cashflow
L'argent net qui reste chaque mois après toutes les dépenses.
2 Capitalisation
La portion du capital hypothécaire remboursée par les loyers (équité qui augmente).
3 Appréciation
L'augmentation de la valeur de l'immeuble dans le temps.
4 Avantages fiscaux
Les déductions (intérêts, amortissement, dépenses) qui réduisent l'impôt.
📐 Formule simplifiée
Rendement total = Cashflow + Capitalisation + Appréciation + Économies fiscales
Exemple de calcul
🧮 Rendement multi-factoriel — Triplex à 975 000 $ (année 1)
| Cashflow annuel | 8 100 $ | 7,1 % |
| Capitalisation (capital remboursé année 1) | ~12 000 $ | 10,6 % |
| Appréciation estimée (2-3 % / an) | ~24 000 $ | 21,2 % |
| Avantages fiscaux (variable) | ~2 000 $ | 1,8 % |
| Total gains année 1 | ~46 100 $ | 40,7 % |
* Sur un investissement initial de 113 400 $. L'appréciation est une estimation et peut varier.
C'est pour cette raison que l'immobilier reste attractif malgré des cashflows parfois modestes : le rendement total est souvent bien supérieur au rendement apparent.
Tableau récapitulatif des 5 indicateurs
| Indicateur | Question clé | Seuil cible (Québec) | Utilité principale |
|---|---|---|---|
| Cashflow | Combien reste-t-il par mois ? | 150-300 $/porte | Viabilité mensuelle |
| MRB | Le prix est-il raisonnable ? | < 15 | Filtre rapide |
| TGA (CAP Rate) | Rendement sans financement ? | 4-6 % | Comparaison d'immeubles |
| Cash-on-Cash | Rendement sur mon argent ? | 6-10 % | Comparaison avec autres placements |
| Multi-factoriel | Rendement total réel ? | 15-25 %+ | Vision complète long terme |
Comment utiliser ces indicateurs ensemble ?
Voici une méthode en 3 étapes pour analyser un immeuble :
Filtre rapide (MRB)
Éliminez les immeubles avec un MRB > 18-20 à Montréal (ou > 15 en région). Ce sont généralement des prix trop élevés par rapport aux revenus.
Analyse approfondie
Calculez le TGA et le cashflow pour comparer les immeubles qui passent le premier filtre. Vérifiez que le cashflow est positif ou acceptable.
Décision finale
Calculez le Cash-on-Cash et le rendement multi-factoriel pour valider que l'investissement total justifie le risque et l'effort.
FAQ
Quel est l'indicateur le plus important ?
Ça dépend de votre stratégie. Si vous avez besoin de revenus mensuels, le cashflow est prioritaire. Si vous investissez pour le long terme et l'appréciation, le TGA et le rendement multi-factoriel sont plus pertinents.
Peut-on se fier uniquement au MRB ?
Non. Le MRB est un filtre rapide, mais il ignore les dépenses. Un immeuble avec chauffage inclus et beaucoup d'entretien peut avoir un bon MRB mais un cashflow négatif. Toujours valider avec les autres indicateurs.
Comment tenir compte de l'appréciation dans mon analyse ?
L'appréciation est incertaine. Utilisez des hypothèses conservatrices (2-3 % par an) et ne basez jamais votre décision d'achat uniquement sur l'appréciation espérée. Le cashflow doit être viable même sans appréciation.
Ces indicateurs sont-ils les mêmes partout au Canada ?
Les formules sont identiques, mais les seuils cibles varient selon les marchés. Un TGA de 4 % est excellent à Toronto mais moyen à Québec. Comparez toujours avec le marché local.
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