Calculer le cashflow d'un immeuble locatif au Québec

Le cashflow est l'un des indicateurs les plus importants en immobilier locatif. Il représente l'argent qu'il vous reste (ou non) chaque mois après avoir payé toutes les dépenses liées à votre immeuble. Autrement dit, il permet de savoir si votre propriété vous rapporte réellement de l'argent ou si elle vous en coûte.

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Comment calculer le cashflow d'un immeuble locatif au Québec ?

Le cashflow permet d'évaluer rapidement la santé financière d'un immeuble. On compare les revenus générés par le bien (loyers, stationnements, buanderie, etc.) aux dépenses fixes et variables (hypothèque, taxes, assurances, entretien…). Si les revenus sont supérieurs aux dépenses, le cashflow est positif. Dans le cas contraire, il est négatif.

Au Québec, certaines charges sont spécifiques : taxes municipales et scolaires, chauffage inclus ou non, frais de déneigement, gestion locative, etc. Une estimation trop optimiste peut transformer un "bon deal" en investissement risqué.

Enfin, le cashflow sert aussi à comparer plusieurs opportunités entre elles. Un immeuble peut être intéressant sur le papier, mais s'il exige une sortie de fonds mensuelle importante, il peut limiter votre capacité à investir davantage.

📐 Formule de base

Cashflow = Revenus mensuels − Dépenses mensuelles

+ Revenus (exemples)

Loyers
Stationnements
Buanderie
Autres revenus

− Dépenses (exemples)

Hypothèque
Taxes municipales et scolaires
Assurances
Entretien et réparations
Gestion (si applicable)
Fonds de prévoyance
Services (chauffage, eau, etc.)

🏠 Exemple concret : duplex à Montréal

Revenus mensuels

Logement 1	1 300 $
Logement 2	1 400 $
Total revenus	2 700 $

Dépenses mensuelles

Hypothèque	1 650 $
Taxes municipales	250 $
Taxes scolaires	40 $
Assurances	90 $
Entretien / réparations	120 $
Déneigement	50 $
Total dépenses	2 200 $

Cashflow mensuel

+500 $ / mois

soit 6 000 $ / an

Pourquoi le cashflow est-il important ?

Cashflow positif vs négatif

Un cashflow positif signifie que l'immeuble se finance seul et vous laisse un surplus chaque mois. C'est la situation idéale : vous ne sortez pas d'argent de votre poche, vous pouvez réinvestir, et vous construisez un revenu plus stable.

Un cashflow négatif signifie que vous devez payer une partie des dépenses chaque mois. Ce n'est pas forcément mauvais, mais c'est un risque à considérer. Cela peut être acceptable si le secteur est très prometteur, si la valeur du bien augmente, ou si vous anticipez une hausse des loyers à court/moyen terme.

Impact sur rentabilité

Le cashflow influence directement votre stratégie. Un immeuble peut avoir une belle plus-value à long terme, mais s'il est un poids financier au quotidien, il peut augmenter votre stress et réduire votre capacité à absorber les imprévus (vacance, grosses réparations).

Un bon cashflow aide aussi à obtenir du financement bancaire et à augmenter votre capacité d'achat. Les investisseurs cherchent souvent un équilibre entre croissance du capital et revenus mensuels.

Comment améliorer le cashflow de votre propriété ?

Augmenter les revenus

Ajuster les loyers au marché (règles TAL)
Ajouter services payants
Installer buanderie payante
Optimiser la location (meublé, coloc)
Réduire la vacance

Réduire les dépenses

Renégocier l'assurance
Comparer les fournisseurs
Améliorer l'efficacité énergétique
Faire certains travaux soi-même
Entretien préventif

Optimiser le financement

Négocier meilleur taux
Allonger l'amortissement
Changer de prêteur
Stratégies de refinancement
Consolider certaines dettes

FAQ

Qu'est-ce qu'un bon cashflow au Québec ?

Il n'existe pas de chiffre universel, mais en général :

0 $ = l'immeuble se paie seul 100-300 $/porte = très bon 500 $+ = excellent

Cashflow négatif = mauvais investissement ?

Pas nécessairement. Certains investisseurs acceptent un cashflow négatif pour acheter dans des quartiers premium, miser sur l'appréciation, ou planifier une hausse de revenus (rénovations, optimisation). Toutefois, cela demande une bonne capacité financière et une vision long terme.

Faut-il viser uniquement le cashflow ?

Non. Le cashflow est important, mais il faut aussi analyser la plus-value potentielle, la qualité du quartier, la demande locative, et l'état du bâtiment. Un bon investissement est souvent un compromis entre rendement, sécurité et croissance.

Le cashflow est-il avant ou après impôt ?

Le cashflow "de base" est généralement avant impôt. Pour un calcul plus précis, il faut intégrer l'impôt sur les revenus locatifs, les déductions fiscales, et certains éléments comptables (ex. amortissement), selon votre situation.

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Contenu informatif uniquement. Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un professionnel (courtier, comptable, fiscaliste).