Mise de fonds minimale pour acheter un immeuble

Duplex, triplex, 5 plex et plus : ce que vous devez prévoir en 2025

À Montréal, le marché immobilier demeure l'un des plus actifs et compétitifs au Québec. Que vous envisagiez l'achat d'un duplex à Rosemont, d'un triplex à Villeray ou d'un 5 plex dans le Sud-Ouest, la mise de fonds minimale est un élément déterminant à maîtriser avant même de commencer vos visites.

Ce guide vous présente les règles essentielles de financement applicables aux immeubles résidentiels, avec des exemples concrets basés sur les prix du marché.

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Duplex et maison unifamiliale

Mise de fonds minimale : 5 % (propriétaire occupant)

Pour une maison unifamiliale ou un duplex, la mise de fonds minimale exigée est de 5 %, à condition d'être propriétaire occupant, c'est-à-dire d'habiter l'un des logements après l'achat.

Prix moyens à Montréal (ordre de grandeur)

• Duplex à Montréal : 700 000 $ à 950 000 $, selon le quartier
• Maison unifamiliale : généralement 800 000 $ et plus

À Montréal, le seuil des 500 000 $ est presque toujours dépassé, ce qui a un impact direct sur la mise de fonds requise.

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La règle du 500 000 $

• 5 % sur les premiers 500 000 $
• 10 % sur la portion excédentaire

Exemple — Duplex à Montréal à 850 000 $

• 5 % de 500 000 $ = 25 000 $
• 10 % de 350 000 $ = 35 000 $

➡️ Mise de fonds totale : 60 000 $

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Duplex non occupant

Si vous n'habitez pas le duplex, la mise de fonds minimale exigée est de :

➡️ 20 % du prix d'achat

Cela représente souvent 140 000 $ à 190 000 $, voire davantage selon le secteur.

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Assurance hypothécaire (SCHL)

Toute mise de fonds inférieure à 20 % entraîne l'obligation d'une assurance prêt hypothécaire :

• SCHL
• Genworth
• Canada Guaranty

À Montréal, où les prix immobiliers sont élevés, cette assurance :

• augmente le coût total du financement
• peut réduire la rentabilité nette d'un immeuble à revenus

Elle doit toujours être intégrée dans une analyse financière rigoureuse.

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Triplex et quadruplex

Mise de fonds minimale : 10 % (propriétaire occupant)

Les triplex et quadruplex sont très prisés, notamment dans des quartiers comme :

• Villeray
• Ahuntsic
• Plateau Mont-Royal
• Hochelaga

Exigences de mise de fonds

• 10 % si vous êtes propriétaire occupant
• 20 % si vous n'habitez pas l'immeuble

Prix moyens à Montréal

• Triplex : 900 000 $ à 1 200 000 $
• Quadruplex : souvent 1 000 000 $ et plus

➡️ Même avec une mise de fonds de 10 %, l'investissement initial dépasse fréquemment 100 000 $.

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5 plex et plus

Mise de fonds minimale : 15 %

À partir de 5 logements, le financement est considéré comme plus commercial :

• Mise de fonds minimale : 15 %
• Calculée sur la valeur économique de l'immeuble (revenus nets)
• Le statut de propriétaire occupant n'a plus d'impact

À Montréal, cela signifie que :

• les loyers réels
• le potentiel d'optimisation
• les dépenses d'exploitation

jouent un rôle central dans l'évaluation du dossier par les prêteurs.

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Tableau récapitulatif — Mise de fonds

• Maison unifamiliale & Duplex
  • 5 % sur les premiers 500 000 $
  • 10 % sur la tranche excédentaire
• Triplex & Quadruplex
  • 10 % (propriétaire occupant)
  • 20 % (non occupant)
• 5 plex et plus
  • 15 % de la valeur économique

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Conclusion — Investir commence par une bonne stratégie de mise de fonds

la mise de fonds minimale est rarement suffisante en pratique, en raison :

• des prix élevés
• du dépassement fréquent du seuil de 500 000 $
• des exigences d'assurance hypothécaire

Un courtier hypothécaire spécialisé en immeubles à revenus à Montréal demeure un partenaire clé pour :

• structurer votre financement
• optimiser votre mise de fonds
• sécuriser votre projet d'investissement

Avant toute promesse d'achat, assurez-vous de disposer d'une analyse financière complète, adaptée à la réalité du marché. Analysimmo regroupe tous les outils pour aider.